پروژه رونیکا پالاس تهرانسر؛ راهنمای خرید، پیش فروش، اقساط و خرید و

پروژه رونیکا پالاس تهرانسر یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌های مسکونی در حال ساخت غرب تهران است که توسط شرکت ابنیه‌سازان مقاوم قربانی به مدیریت حاج رحیم قربانی در منطقه ۲۱ و محدوده تهرانسر در حال اجراست. مقیاس پروژه، مشارکت چندین سازمان و تعاونی، تنوع روش‌های تهیه و علاوه بر این وجود بازار خریداری و عرضه امتیاز باعث شده است رونیکا پالاس تهرانسر برای تهیهاران مصرفی و سرمایه‌گذاران، پروژه‌ای متفاوت از بسیاری از پیش‌فروش‌رسانی‌های معمول تهران باشد.

مطابق داده‌ها منتشرشده از سوی سازنده، پروژه در زمینی حدود ۴۰ هکتار تعریف شده و شامل ۸۰۰۰ واحد مسکونی در ۴۸ بلوک ۱۱ طبقه است. از سوی دیگر حدود ۲۷ هزار مترمربع فضای تجاری و خدماتی برای مجموعه پیش‌بینی شده است.

این صفحه دراملاک برج بلند چیتگر با هدف ایجاد یک مرجع کاربردی برای مرور پروژه تهیه شده و تلاش شده است علاوه بر معرفی پروژه، تفاوت امتیازهای ارگان‌های مختلف، میزان واریزی، اقساط باقی‌مانده، فرآیند نقل‌وانتقال و نکات مهم پیش از خریداری بیان داده شود.

توجه مهم: ارقام اقساط و واریزی در پروژه‌های تعاونی‌محور ممکن است با اطلاعیه نوین تعاونی تغییر کند. بنابراین ارقام زیر باید به‌عنوان آخرین گزارش‌ها قابل استناد در زمان تدوین این مقاله در نظر گرفته شوند و قبل از معامله، حتماً مانده بدهی و شماره حساب واریز از تعاونی مربوطه استعلام شود. چون در بازار پیش‌عرضه، یک عدد قدیمی می‌تواند خیلی راحت تبدیل به یک دردسر گران‌بها شود.

رونیکا پالاس تهرانسر در منطقه ۲۱ تهران و محدوده تهرانسر قرار دارد و در محدوده حدفاصل شهرک دانشگاه و بلوار سپاه اسلام، در مجاورت محور شهید لشگری تعریف شده است.

موقعیت پروژه از نظر دسترسی بزرگراهی یکی از نقاط قوت آن محسوب می‌شود. دسترسی به بزرگراه شهید لشگری، آزادگان و مسیرهای ارتباطی غرب تهران باعث شده پروژه از نظر ارتباط با بخش‌های مختلف شهر موقعیت قابل توجهی داشته باشد.

قرار گرفتن پروژه در منطقه ۲۱ به این معناست که نباید آن را با پروژه ها وبرج های منطقه ۲۲ و محدوده دریاچه چیتگر یکسان دانست. با این حال، از نظر بازار سرمایه‌گذاری، بسیاری از تهیهاران این پروژه‌ها را در کنار پروژه‌های پیش‌فروش‌رسانی غرب تهران مقایسه می‌کنند.

سازنده پروژه، شرکت ابنیه‌سازان مقاوم قربانی به مدیریت حاج رحیم قربانی است.

رونیکا پالاس تهرانسر بزرگ‌ترین پروژه این مجموعه از نظر تعداد واحد و وسعت زمین محسوب می‌شود و در کنار پروژه‌های دیگری از برند رونیکا پالاس قرار گرفته است.

در معرفی رسمی پروژه، شروع کار عملیات اجرایی به مهرماه ۱۴۰۲ نسبت داده شده و پروژه به‌عنوان یک شهرک بزرگ مسکونی با مجموعه‌ای از قابلیتات خدماتی، رفاهی و تجاری معرفی شده است.

از دیگر پروژه‌های شناخته‌شده این سازنده می‌توان به رونیکا پالاس کوهک اشاره کرد که در منطقه ۲۲ تهران قرار دارد. از سوی دیگر رونیکا پالاس آبشار یکی دیگر از پروژه‌های این مجموعه در غرب تهران است.

مهم‌ترین مشخصات اعلام‌شده برای پروژه عبارت‌اند از:

منابع مختلف نیز ساختار ۸۰۰۰ واحدی، ۴۸ بلوک و ۱۱ طبقه را تأیید کرده‌اند، هرچند در برخی منابع درباره متراژ واحدها و زمان تحویل اعداد متفاوتی در دسترس قرار گرفته است. بنابراین در زمان معامله، مشخصات مندرج در قرارداد و مدارک تعاونی ملاک قرار گیرد.

یکی از مهم‌ترین قابلیت‌های این پروژه، مشارکت چند سازمان و تعاونی مسکن است.

اکنون نام این مجموعه‌ها در اطلاعات منتشرشده درباره پروژه دیده می‌شود:

در کنار این سهم‌ها، بخشی از واحدها نیز در اختیار سازنده قرار دارد که شرایط سفارش آنها با امتیاز تعاونی‌ها متفاوت است. منابع پروژه نیز همین ترکیب کلی را گزارش کرده‌اند.

بنابراین وقتی گفته می‌شود «سفارش رونیکا پالاس تهرانسر»، باید مشخص شود منظور تهیه مستقیم از سازنده است یا سفارش امتیاز یکی از تعاونی‌ها؛ زیرا این دو معامله از نظر ساختار مالی، انتخاب واحد، واریزی و تعهدات آتی یکسان نیستند.

در سفارش امتیاز پروژه‌های تعاونی، معمولاً با سه عدد مواجه هستیم:

این مبلغ، واریزی انجام‌شده توسط دارنده امتیاز است.

این مبلغ در واقع ارزش معامله امتیاز بین سفارشار و فروش‌رسانینده است.

این مبلغ همچنان باید طبق برنامه تعاونی پرداخت شود.

بنابراین اگر عرضهنده مثلاً امتیاز را با یک مبلغ مشخص عرضه کند، نباید تصور کرد تمام هزینه سفارش پروژه همان مبلغ است.

هزینه واقعی سفارش = نرخ امتیاز + واریزی‌های مورد نیاز + اقساط باقی‌مانده + هزینه‌های نقل‌وانتقال و سایر هزینه‌های قانونی/تعاونی

این مسئله یکی از مهم‌ترین مواردی است که باید قبل از امضای مبایعه‌نامه محاسبه شود.

آخرین ارتقا: ۱۲ مرداد ۱۴۰۵

اگر قصد خریداری امتیاز رونیکا پالاس تهرانسر را دارید، دانستن نرخ امتیاز به‌تنهایی هیچ تصویر دقیقی از هزینه واقعی سفارش به شما نمی‌دهد. در این پروژه، هر تعاونی برنامه پرداخت متفاوتی دارد و حتی در برخی موارد، یک تعاونی برای سری‌ها یا تیپ‌های مختلف، جدول مالی جداگانه‌ای تعریف کرده است.

به همین دلیل، هنگام ارزیابی یک فایل فروش‌رسانی باید سه رقم را همزمان مرور کرد:

نرخ امتیاز + مجموع واریزی انجام‌شده + اقساط باقی‌مانده

در این مقاله ازاملاک برج بلند چیتگر، برنامه پرداخت منتشرشده برای تعاونی‌های حاضر در رونیکا پالاس تهرانسر را تا مرداد ۱۴۰۵ مرور کرده‌ایم و مشخص کرده‌ایم تا این تاریخ چه مبالغی باید پرداخت شده باشد، چه اقساطی باقی مانده و در چه تاریخ‌هایی باید پرداخت شوند.

توجه مهم: این مقاله بر پایه آخرین جداول و اطلاعیه‌های قابل دسترسی در وب تا ۱۲ مرداد ۱۴۰۵ تنظیم شده است. در چند مورد بین جداول منتشرشده اختلاف وجود دارد. در چنین مواردی، اطلاعیه تازهتر و استعلام مستقیم از تعاونی باید ملاک نهایی معامله باشد.

رونیکا پالاس تهرانسر یکی از پروژه‌های بزرگ شرکت ابنیه‌سازان مقاوم قربانی است که در منطقه ۲۱ تهرانسر اجرا می‌شود.

بر پایه گزارش‌ها منتشرشده، پروژه با مشارکت گروه‌های مختلف شامل موارد زیر در ارتباط است:

در کنار این سهم‌ها، بخشی از واحدها نیز در اختیار سازنده قرار دارد و به شکل مستقیم عرضه می‌شود. گزارش‌ها پروژه، زمین حدود ۴۰ هکتاری و ساختاری با حدود ۸۰۰۰ واحد مسکونی را گزارش می‌کند.

اما برای سفارشار، مسئله اصلی تعداد بلوک‌ها نیست.

مسئله اصلی این است که امتیازی که می‌خرد، دقیقاً چقدر واریزی دارد و چقدر بدهی باقی‌مانده؟

در جدول زیر وضعیت برنامه‌های پرداخت را تا مرداد ۱۴۰۵ به‌صورت خلاصه می‌بینید:

اکنون هر تعاونی را جداگانه ارزیابی می‌کنیم.

آتش‌نشانی یکی از مهم‌ترین سهم‌های پروژه است و برخلاف بسیاری از تعاونی‌ها، یک جدول واحد برای تمام اعضا وجود ندارد.

گزارش‌ها منتشرشده، شش تیپ مختلف را بیانگر است.

این تفاوت باعث شده مبلغ اولیه و مبلغ اقساط هر تیپ با تیپ دیگر متفاوت باشد.

برنامه منتشرشده:

بنابراین تا مرداد ۱۴۰۵، چهار پرداخت بعد از پیش‌پرداخت در این جدول سررسید شده و پرداخت دی ۱۴۰۵ هنوز باقی مانده است.

۱ میلیارد و ۵۳۰ میلیون تومان

۳۶۰ میلیون تومان

این مبلغ شامل:

است.

برنامه منتشرشده برای تیپ دوم:

۱ میلیارد و ۷۷۰ میلیون تومان

۴۵۰ میلیون تومان

برنامه تیپ سوم:

۱ میلیارد و ۸۳۵ میلیون تومان

۴۳۸ میلیون تومان

برنامه تیپ چهار:

۱ میلیارد و ۹۰۴ میلیون تومان

۴۵۰ میلیون تومان

برنامه تیپ پنجم:

۱ میلیارد و ۹۷۰ میلیون تومان

۴۶۲ میلیون تومان

برای تیپ ششم، برنامه منتشرشده تفاوت قابل توجهی دارد:

۲ میلیارد و ۵۲۰ میلیون تومان

۵۵۰ میلیون تومان

گزارش‌ها شش تیپ آتش‌نشانی در جدول منتشرشده توسط کارگزاری ۲۲ نیز با همین ساختار کلی درج شده است.

بنابراین وقتی در بازار می‌شنوید:

«امتیاز آتش‌نشانی رونیکا چنده؟»

این سؤال به‌تنهایی ناقص است.

باید پرسید:

تیپ چند؟

چقدر واریز شده؟

چقدر بدهی دارد؟

دفترچه صادر شده؟

رتبه انتخاب واحد چیست؟

چون تیپ ۱ و تیپ ۶ را نمی‌توان صرفاً به دلیل اینکه هر دو «آتش‌نشانی» هستند، یک امتیاز مشابه در نظر گرفت.

سپاه یکی از بخش‌هایی است که در مورد آن باید بین جدول قدیمی و برنامه پرداخت به‌روز تفاوت قائل شد.

در جدول قدیمی منتشرشده، پرداخت‌ها به این شکل آمده بود:

این جدول هنوز در بعضی صفحات اینترنتی قابل مشاهده است.

اما اطلاعیه تازهتر که در منابع مرتبط با پروژه انتشار یافته، برای پرداخت‌های آتی یک برنامه متفاوت را اظهار داشته است.

طبق این برنامه، برای واحد ۸۵ متری سپاه:

این جدول نوینتر در کانال مرتبط با گزارش‌ها پروژه در دسترس قرار گرفته است.

مطابق برنامه تازه:

در اطلاعیه‌های منتشرشده از سوی دیگر درباره جریمه تأخیر هشدار داده شده است. در یک اطلاعیه، جریمه تأخیر روزانه نیم درصد ذکر شده و برای عدم پرداخت، علاوه بر جریمه، توانایی اثرگذاری منفی بر رتبه انتخاب واحد و در ادامه حتی لغو امتیاز مطرح شده است.

بنابراین اگر امتیاز سپاه می‌خریداری، رسید پرداخت‌های قبلی و وضعیت حساب عضو را حتماً ارزیابی کنید.

علاوه بر این به دلیل تغییر شماره حساب و اصلاح بعضی پرداخت‌های اعضا، پرداخت قسط به حساب قدیمی می‌تواند دردسرساز شود.

ایرانسل از نظر ساختار اقساط، یکی از قابل فهم‌ترین برنامه‌های پرداخت پروژه را دارد.

در جدول منتشرشده:

این برنامه در صفحه پروژه املاک برج بلند و منابع دیگر نیز درج شده است.

تا این تاریخ، پرداخت‌های زیر در برنامه سررسید شده‌اند:

در مجموع ۹ پرداخت ۲۳۷ میلیون تومانی.

یعنی:

۲ میلیارد و ۱۳۳ میلیون تومان

تا این مرحله.

سه قسط ۲۳۷ میلیون تومانی باقی می‌ماند:

به علاوه:

۸۶۴ میلیون تومان

طبق همین جدول.

در گزارش‌ها منتشرشده درباره قرارداد ایرانسل، محدودیت مهمی درباره انتقال امتیاز مطرح شده است.

طبق متن منتشرشده در صفحه پروژه، اعضای ایرانسل توانایی انتقال آزاد امتیاز را مانند برخی تعاونی‌های دیگر ندارند و در صورت قطع همکاری با ایرانسل، شرایط امتیاز می‌تواند تحت تأثیر قرار گیرد.

بنابراین قبل از سفارش امتیاز ایرانسل، قابلیت انتقال همان پرونده مشخص باید از تعاونی استعلام شود.

دیوان سری اول یکی از شفاف‌ترین برنامه‌های مالی پروژه را دارد.

برنامه پرداخت:

۳۲۰ میلیون تومان

این برنامه در صفحه فعلی املاک برج بلند و کارگزاری ۲۲ انتشار یافته است.

تا اردیبهشت ۱۴۰۵:

۳۲۰ + ۴۹۰ + ۴۹۰ + ۴۹۰ + ۴۹۰

برابر است با:

۹۲۰ میلیون تومان

۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان

اینجا مسئله کمی پیچیده‌تر است و باید با دقت بیشتری معامله کرد.

در منابع مختلف برای سری دوم، برنامه‌ای با:

در دسترس قرار گرفته است.

علاوه بر این در داده‌ها نوینتر منتشرشده در صفحه پروژه، اشاره شده که قسط ۶۰۰ میلیون تومانی اردیبهشت ۱۴۰۵ برای برخی امتیازهای منتقل‌شده پرداخت شده و برای اعضای اصلی مهلت پرداخت در مقطعی تمدید شده است.

در برخی صفحات ترتیب تاریخ‌ها به‌صورت نامنظم درج شده و به همین دلیل تاریخ مندرج در دفترچه یا اطلاعیه تعاونی باید ملاک قرارداد باشد.

قسط مهم بعدی:

در تاریخ اعلام‌شده برای سری دوم، یعنی ۲۹ مرداد ۱۴۰۵.

بنابراین اگر قصد تهیه امتیاز دیوان سری دوم را دارید، اولین سؤال باید این باشد:

قسط ۶۰۰ میلیون تومانی مرداد ۱۴۰۵ برای این امتیاز مشخص پرداخت شده یا خیر؟

اگر پاسخ خیر باشد، این مبلغ مستقیماً به تعهد مالی تهیهار اضافه می‌شود.

برنامه وزارت دفاع نیز در منابع پروژه با چند نسخه جدید ارائه شده است، اما جدول فعلی منتشرشده در صفحه پروژه چنین ساختاری دارد:

تا این تاریخ:

۲ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومان

یعنی:

۳۲۰ + ۴۸۰ + ۴۸۰ + ۴۸۰ + ۴۸۰

۹۶۰ میلیون تومان

اما در اینجا یک نکته مهم وجود دارد:

برخی منابع، برنامه وزارت دفاع را با جدول‌های دیگری منتشر کرده‌اند که مبالغ یا تاریخ‌ها متفاوت است. بنابراین برای معامله امتیاز وزارت دفاع، دفترچه و گردش حساب عضو باید بر هر جدول اینترنتی مقدم باشد.

برای فراجا، جدول منتشرشده شامل اقساط ۶۱۶ میلیون تومانی است.

برنامه منتشرشده:

سه پرداخت در برنامه تا این مقطع قرار گرفته است:

۱ میلیارد و ۸۴۸ میلیون تومان

۱ میلیارد و ۸۴۸ میلیون تومان

۳ میلیارد و ۶۹۶ میلیون تومان

در متن‌های منتشرشده درباره رونیکا نیز درباره تعویق برخی اقساط فراجا و تغییر زمان پرداخت‌ها اطلاع‌رسانی شده بود. بنابراین در خریداری یک امتیاز فراجا، باید شماره عضو و وضعیت واقعی چک‌ها مرور شود، نه فقط جدول عمومی پروژه.

طبق جداول منتشرشده و با فرض اینکه تمام اقساطی که تا این تاریخ سررسید شده‌اند پرداخت شده باشند:

هشدار: جدول بالا «محاسبه برنامه‌ای» است، نه گواهی تسویه حساب یک عضو مشخص. بدهی واقعی هر امتیاز فقط با مشاهده مدارک و استعلام از تعاونی مشخص می‌شود.

این مبحث در تحلیل فعلی جامعاً مشخص است.

برای سپاه، یک جدول قدیمی مبالغی مانند ۴۰۰ و ۵۰۰ میلیون تومان را بیانگر است، در حالی که اطلاعیه نوینتر، اقساط آتی را ۳۰۰ میلیون تومان اظهار داشته است.

برای دیوان سری دوم نیز جدول‌های موجود در وب، تاریخ‌ها و مبالغ متفاوتی را نشان می‌دهند و حتی در نظرات کاربران، پرداخت ۶۰۰ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۴۰۵ و تمدید مهلت برخی اعضا مطرح شده است.

پس اگر عرضهنده بگوید:

«جدول اقساط توی سایت هست.»

این پاسخ کافی نیست.

باید بگوید:

«این هم دفترچه، این هم آخرین رسید پرداخت، این هم مانده حساب تعاونی.»

این سه مورد ارزش معامله دارند.

در بازار رونیکا پالاس تهرانسر، نرخ یک امتیاز معمولاً از سه بخش تشکیل می‌شود:

مبلغی که تهیهار به عرضهنده بابت ارزش امتیاز پرداخت می‌کند.

مبالغی که عضو قبلاً به تعاونی یا پروژه پرداخت کرده است.

اقساطی که خریداریار بعد از انتقال باید پرداخت کند.

بنابراین مثلاً اگر یک امتیاز:

۱.۵ میلیارد تومان بها داشته باشد

و:

۲ میلیارد تومان هم بدهی باقی‌مانده داشته باشد

هزینه ورود شما به پروژه ۱.۵ میلیارد نیست.

بلکه:

است، قبل از محاسبه سایر هزینه‌ها.

در ارزیابی بازار، آگهی‌های آنلاین نشان می‌دهند که ارزش فایل‌های رونیکا بسته به نوع سهم، متراژ، تیپ و وضعیت پرداخت تفاوت بسیار زیادی دارد.

برای مثال، در داده‌های آریامرز که مربوط به ماه‌های گذشته است، فایل‌هایی با عنوان آتش‌نشانی تیپ ۱، فراجا و سهم‌های مختلف رونیکا با بها‌های متفاوت مشاهده شده است.

اما این اعداد را نباید به‌عنوان بها روز ۱۲ مرداد ۱۴۰۵ در مقاله درج کرد، چون تاریخ خزیدن شرحات آنها قدیمی‌تر است.

در جست‌وجوی فعلی نیز برآیند قابل استناد و قابل بازیابی از دیوار برای امتیازهای رونیکا پالاس تهرانسر پیدا نشد. بنابراین بها آگهی‌های دیوار را حدس نزده‌ایم.

این تفکیک برای یک مقاله مرجع مهم است:

بها آگهی ≠ بها معامله‌شده

و

نرخ یک فایل قدیمی ≠ ارزش روز

قبل از پرداخت بیعانه، حداقل این موارد را ارزیابی کنید:

اگر در زمان حاضر، یعنی مرداد ۱۴۰۵، قصد خریداری امتیاز رونیکا پالاس تهرانسر دارید، قسط بعدی اهمیت بسیار زیادی دارد.

برای نمونه:

قسط ۶۰۰ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۵ مطرح است.

قسط ۴۸۰ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۵ در جدول منتشرشده قرار دارد.

قسط تیر ۱۴۰۵ در برنامه قرار گرفته و اقساط بعدی از دی ۱۴۰۵ ادامه دارد.

طبق برنامه به‌روزتر، قسط بعدی ۳۰۰ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۵ است.

قسط بعدی ۲۳۷ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۵ است.

قسط بعدی طبق جدول منتشرشده ۶۱۶ میلیون تومان در آبان ۱۴۰۵ است.

بنابراین اگر دو امتیاز با ارزش اسمی مشابه پیدا کردید، امتیازی که قسط ۶۰۰ میلیونی آن یک ماه دیگر سررسید می‌شود با امتیازی که قسط بعدی آن چند ماه دیگر است، از نظر نقدینگی وضعیت یکسانی ندارد.

اگر صرفاً مبلغ قسط را نگاه کنیم، آتش‌نشانی در بعضی تیپ‌ها و سپاه در برنامه نوین، فشار پرداختی پایین‌تری نسبت به فراجا یا دیوان سری دوم دارند.

اما اگر کل سرمایه مورد نیاز را مرور کنیم، داستان متفاوت می‌شود.

برای مثال:

پس سبک‌ترین قسط لزوماً به معنی ارزان‌ترین امتیاز نیست.

باید سه عدد را کنار هم گذاشت:

نرخ امتیاز + واریزی انجام‌شده + مانده اقساط

رونیکا پالاس تهرانسر را باید در کنار سایر پروژه‌های پیش‌فروش‌رسانی غرب تهران تحلیل کرد.

اگر هدف شما ورود با اقساط سبک‌تر است، بعضی تیپ‌های آتش‌نشانی یا سهم‌هایی مانند ایرانسل می‌توانند از نظر جریان نقدینگی جذاب‌تر باشند.

اگر نقدینگی بیشتری دارید و اولویت شما رتبه، قابلیت انتقال یا شرایط انتخاب واحد است، باید سهم‌های مختلف را جداگانه مقایسه کنید.

در منطقه ۲۲ نیز گزینه‌هایی مانند رونیکا پالاس کوهک ساختار مالی متفاوتی دارند و نباید برنامه پرداخت آنها با رونیکا تهرانسر مخلوط شود.

همین مبحث درباره رونیکا پالاس آبشار و سایر پروژه‌های منطقه ۲۲ نیز صدق می‌کند.

در مرداد ۱۴۰۵، خریداری امتیاز رونیکا پالاس تهرانسر بدون محاسبه بدهی‌های باقی‌مانده می‌تواند تصویر دقیقاً اشتباهی از نرخ واقعی به شما بدهد.

فرمول درست این است:

**حق امتیاز فروش‌رسانینده

بنابراین هنگام مقایسه دو فایل، به جای اینکه فقط بپرسید:

«این امتیاز چند است؟»

این پنج سؤال را بپرسید:

در مرور انجام‌شده تا ۱۲ مرداد ۱۴۰۵، برنامه‌های پرداخت آتش‌نشانی، سپاه، ایرانسل، دیوان عدالت اداری، وزارت دفاع و فراجا بیانگر است که تفاوت مالی میان امتیازها بسیار بیشتر از چیزی است که صرفاً با «نرخ امتیاز» دیده می‌شود. جداول منتشرشده توسط املاک برج بلند و منابع مرتبط با بازار پروژه نیز این تفاوت را نشان می‌دهند.

مهم‌ترین اصل در معامله رونیکا پالاس تهرانسر این است که جدول عمومی را با حساب شخصی عضو اشتباه نگیریم.

جدول عمومی فقط می‌گوید برنامه پروژه چه بوده است.

دفترچه، رسیدها و استعلام تعاونی مشخص می‌کنند یک امتیاز مشخص دقیقاً چقدر بدهی دارد.

برای همین، هر فایل تهیه و عرضه در املاک برج بلند چیتگر باید قبل از معامله از نظر تیپ یا سری، مبلغ واریزی، اقساط پرداخت‌شده، اقساط باقی‌مانده، قسط بعدی، جریمه احتمالی و توانایی نقل‌وانتقال تحلیل شود

روش دوم تهیه در رونیکا پالاس تهرانسر، سفارش مستقیم از سهم سازنده است.

این روش از نظر ساختار با تهیه امتیاز تعاونی متفاوت است.

طبق گزارش‌ها منتشرشده، سهم سازنده می‌تواند با نرخ قطعی و قابلیت انتخاب دقیق‌تر مشخصاتی مانند:

ارائه شود.

در این مدل، سفارشار مستقیماً با شرکت سازنده وارد قرارداد می‌شود و بنابراین باید مفاد قرارداد، بها نهایی، زمان تحویل، شرایط پرداخت و ضمانت‌های قراردادی به‌صورت دقیق ارزیابی شود.

این مدل برای افرادی جذاب‌تر است که ترجیح می‌دهند به جای ورود به ساختار پیچیده خریداری امتیاز، مستقیماً واحد مشخصی را از سازنده تهیهاری کنند.

هدف پروژه صرفاً ساخت چندین بلوک مسکونی نیست و مجموعه به شکل یک شهرک بزرگ طراحی شده است.

قابلیتات اعلام‌شده برای پروژه شامل موارد زیر است:

وجود حدود ۲۷ هزار مترمربع فضای تجاری و خدماتی نیز در معرفی پروژه گزارش شده است.

البته در یک پروژه با مقیاس ۸۰۰۰ واحد، باید میان قابلیتات پیش‌بینی‌شده، تواناییات در حال اجرا و تواناییات تحویل‌شده تفاوت قائل شد.

بازار امتیاز این پروژه برخلاف عرضه یک آپارتمان آماده، بیشتر شبیه سفارش یک موقعیت قراردادی است.

بها امتیاز تحت تأثیر چند متغیر قرار دارد:

هرچه واریزی بیشتری انجام شده باشد، معمولاً ساختار مالی امتیاز متفاوت خواهد بود.

امتیازی که اقساط بیشتری بدهکار است الزاماً نباید با امتیاز کم‌بدهی یک ارزش داشته باشد.

امتیازهای ۸۰، ۸۵ و ۹۰ متری طبیعتاً بازار یکسانی ندارند.

بازار میان فراجا، سپاه، آتش‌نشانی، دیوان، وزارت دفاع و ایرانسل تفاوت قائل می‌شود.

سهولت انتقال یکی از عوامل مهم نقدشوندگی است.

در برخی سهم‌ها، جایگاه عضو در انتخاب واحد می‌تواند اهمیت زیادی داشته باشد.

فرض کنید:

امتیاز A = ۲ میلیارد تومان

و

امتیاز B = ۱.۵ میلیارد تومان

در نگاه اول امتیاز B ارزان‌تر است.

اما اگر:

نرخ واقعی این دو اصلاً قابل مقایسه نیست.

بنابراین در املاک برج بلند چیتگر توصیه می‌کنیم بها امتیاز را همیشه با این فرمول تحلیل کنید:

ارزش تهیه امتیاز + بدهی و اقساط باقی‌مانده + هزینه انتقال + سایر هزینه‌های قراردادی

بعد این عدد را با ارزش احتمالی واحد نهایی مقایسه کنید.

پاسخ این سؤال برای همه یکسان نیست.

رونیکا پالاس تهرانسر به دلیل مقیاس بسیار بزرگ، برند سازنده، موقعیت غرب تهران و توانایی ورود از طریق سهم‌های مختلف، برای تحلیل سرمایه‌گذاری جذاب است.

اما این پروژه مانند هر پیش‌ارائه دیگری دارای ریسک است.

۸۰۰۰ واحد باعث شده پروژه از نظر حجم ساخت در سطح یک شهرک بسیار بزرگ قرار بگیرد.

تهیهار می‌تواند میان سهم سازنده و امتیازهای ارگان‌های مختلف مقایسه انجام دهد.

شرکت ابنیه‌سازان مقاوم قربانی پروژه‌های متعدد رونیکا پالاس را در کارنامه دارد.

موقعیت پروژه در تهرانسر و نزدیکی به محورهای اصلی غرب تهران یکی از مزیت‌های آن است.

پروژه با رویکرد ایجاد یک مجموعه نسبتاً مستقل مسکونی و خدماتی طراحی شده است.

در کنار مزایا، تهیهار نباید از ریسک‌ها غافل شود.

تعهدات مالی تعاونی‌ها می‌تواند در طول زمان تغییر کند.

ممکن است عرضهنده مبلغی را به‌عنوان «واریزی» اعلام کند، اما مانده بدهی یا تعهد دیگری در حساب عضو وجود داشته باشد.

هر ارگان مقررات، دفترچه، نقل‌وانتقال و برنامه پرداخت خودش را دارد.

یکی از پرهزینه‌ترین اشتباهات بازار پیش‌ارائه، اعتماد به تصویر جدول اقساط یا گفته شفاهی ارائهنده بدون استعلام رسمی است.

برای سرمایه‌گذاری در غرب تهران، تهیهار ممکن است رونیکا پالاس تهرانسر را با پروژه‌های شهرک چیتگر نیز مقایسه کند.

برای مثال، پهنه B شهرک چیتگر به‌عنوان یکی از بخش‌های قدیمی‌تر شهرک، ساختار متفاوتی از نظر متراژ، زمان تحویل و شیوه پرداخت دارد. پهنه B در محدوده سروستان شهرک چیتگر قرار گرفته و بخش‌هایی از آن شامل برج‌های N و D است.

در مقابل، پهنه F شهرک چیتگر شامل برج‌های H1 تا H5 است و ساختار آن از نظر موقعیت، متراژ و زمان‌بندی با رونیکا پالاس تهرانسر متفاوت است.

پهنه D شهرک چیتگر نیز به دلیل موقعیت نزدیک باغ گیاه‌شناسی و رویکرد متفاوت در طراحی، گزینه‌ای با ماهیت دیگری محسوب می‌شود.

بنابراین مقایسه صحیح باید طبق موارد زیر انجام شود:

نه صرفاً «بها هر متر».

یکی از مزایای بازار غرب تهران، تنوع بسیار بالای پروژه‌هاست. اما هر پروژه برای هر سرمایه‌گذار مناسب نیست.

برای نمونه، پروژه‌های ارتش در شهرک چیتگر ساختار خاص خود را دارند و حتی شرایط پرداخت در پهنه‌های مختلف یکسان نیست.

در مقابل، پروژه‌های سازنده‌محور مانند رونیکا پالاس تهرانسر، معمولاً با منطق دیگری از نظر قرارداد، ارزش و انتخاب واحد ارزیابی می‌شوند.

به همین دلیل اگر هدف شما سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است، نقدشوندگی امتیاز اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

اگر هدف شما خریداری برای سکونت است، زمان تحویل، کیفیت ساخت، قابلیتات و موقعیت اهمیت بیشتری دارد.

و اگر هدف شما سفارش با سرمایه اولیه کمتر است، مقدار اقساط و فاصله زمانی آنها باید در اولویت قرار گیرد.

این پروژه می‌تواند برای گروه‌های زیر جذاب باشد:

فردی که سرمایه خود را برای چند سال وارد پروژه می‌کند و توان پرداخت اقساط را دارد.

فردی که به دنبال واحدی در غرب تهران است و زمان ساخت پروژه برایش قابل قبول است.

فردی که به دنبال خریداری امتیاز با هدف استفاده از اختلاف نرخ امتیاز و ارزش نهایی واحد در آینده است.

برخی سهم‌های ارگان‌ها فرصت ورود با سرمایه اولیه پایین‌تر از خریداری مستقیم یک واحد مفصل را فراهم می‌کنند.

اگر پرداخت اقساط سنگین برای شما دشوار است، صرفاً پایین بودن ارزش امتیاز نباید باعث خریداری شود.

از سوی دیگر اگر هدف شما سفارش و ارائه بسیار کوتاه‌مدت است، باید نقدشوندگی همان ارگان را مرور کنید.

پروژه‌های پیش‌عرضه جای پولی نیستند که فرد احتمالاً در چند ماه آینده به آن احتیاج پیدا می‌کند.

قبل از پرداخت هرگونه وجه، این موارد را مرور کنید:

تمام اعداد مالی باید در زمان معامله استعلام شوند.

جدول‌های اینترنتی، کانال‌ها و حتی آگهی‌های عرضه نمی‌توانند جای استعلام حساب عضو را بگیرند.

رونیکا پالاس تهرانسر را باید در گروه پروژه‌های بزرگ و مقیاس‌بالای غرب تهران قرار داد. پروژه‌ای با حدود ۸۰۰۰ واحد، ۴۸ بلوک و زمین حدود ۴۰ هکتاری که با مشارکت چندین ارگان و تعاونی در حال اجراست.

مهم‌ترین مشخصه رونیکا پالاس تهرانسر برای سرمایه‌گذار، فقط تعداد واحدها یا قابلیتات نیست؛ بلکه تنوع روش‌های ورود به پروژه است.

سفارشار می‌تواند میان خریداری مستقیم از سازنده و سفارش امتیاز ارگان‌های مختلف مقایسه کند. در بخش امتیاز نیز فراجا، سپاه، وزارت دفاع، دیوان عدالت اداری، ایرانسل و آتش‌نشانی شرایط یکسانی ندارند.

به همین دلیل، خریداری امتیاز رونیکا پالاس تهرانسر باید طبق یک عدد ساده انجام نشود.

بها امتیاز + واریزی انجام‌شده + بدهی باقی‌مانده + اقساط آتی + هزینه انتقال + وضعیت حقوقی و قراردادی است که تصویر واقعی معامله را مشخص می‌کند.

در بازار پیش‌ارائه غرب تهران نیز رونیکا پالاس تهرانسر تنها گزینه موجود نیست و پروژه‌هایی مانند پهنه B، پهنه D و پهنه F شهرک چیتگر، پروژه‌های مختلف منطقه ۲۲ و سایر پروژه‌های سازنده‌محور باید بر پایه هدف سرمایه‌گذار با یکدیگر مقایسه شوند.

حتی پروژه‌ای مانند پروژه البرز اردستانی نیز ممکن است برای گروهی از سرمایه‌گذاران جذاب باشد، اما مقایسه آن با رونیکا پالاس باید بر پایه ساختار قرارداد، زمان تحویل و جریان پرداخت انجام شود، نه صرفاً نام پروژه.

همین اصل درباره سایر گزینه‌های بازار، از جمله پروژه‌های منطقه ۲۲ و حتی پروژه نارنجستان 6 نیز صادق است.

اگر قصد سفارش رونیکا پالاس تهرانسر را دارید، مهم‌ترین سؤال این نیست که:

«امتیاز چند است؟»

سؤال درست این است:

«برای رسیدن به یک واحد نهایی، در روز جاری چقدر باید پرداخت کنم و از امروز تا تحویل دقیقاً چه میزان سرمایه دیگری نیاز دارم؟»

این تفاوت کوچک در سؤال، می‌تواند تفاوت بزرگی در حاصل سرمایه‌گذاری ایجاد کند.

املاک برج بلند چیتگر در مرور پروژه‌های پیش‌ارائه منطقه ۲۲ و غرب تهران، توصیه می‌کند پیش از هر معامله امتیازی، مدارک عضویت، واریزی‌ها، اقساط باقی‌مانده، وضعیت نقل‌وانتقال و شرایط قراردادی به‌صورت جداگانه مرور و استعلام شوند. شرح بها و اقساط نیز باید در روز معامله مجدداً کنترل شود، زیرا بازار امتیاز پروژه‌های پیش‌ارائه می‌تواند شتابان‌تر از آنچه انسان‌ها برای تغییر جدول‌هایشان وقت دارند، تغییر کند.

برای ارزیابی امتیاز آتش‌نشانی، سپاه، فراجا، وزارت دفاع، دیوان عدالت اداری، ایرانسل و سهم سازنده، کارشناسان املاک برج بلند چیتگر می‌توانند شرایط هر گزینه را از نظر واریزی، بدهی، اقساط و ارزش روز با یکدیگر مقایسه کنند.